1. '평균경사도 15도 미만'의 조건

가장 많은 개발행위허가가 반려되는 이유입니다.

• 핵심 내용: 토지 전체의 평균 경사도가 15도 미만이어야 합니다.

• 유의사항: 겉보기에 완만한 땅이라도 능선이나 가파른 사면이 포함되어 있다면 평균치가 올라가 15도를 넘길 수 있습니다.

• 실무 팁: 경사도가 15도에 근접한다면, 토목 설계 시 '제외지(개발하지 않는 땅)'를 설정하여 전체 평균 경사도를 낮추는 기술적 검토가 필요합니다.

2. '기준 지반고 + 50m'의 제한 (높이 제한)

지반고(해발고도)가 너무 높은 곳은 경관 보호를 위해 개발을 제한합니다.

• 계산 방식: [해당 지역 기준 지반고] + 50m 미만까지만 개발 가능합니다.

• 지역별 상한선 예시:

  • 송산, 마도, 서신: 기준 20m + 50m = 70m 미만

  • 남양, 봉담, 새솔: 기준 45m + 50m = 95m 미만

  • 동탄 1~9동: 기준 50m + 50m = 100m 미만

• 유의사항: 산 정상부에 가까운 땅은 이 높이 제한에 걸려 건축이 불가능할 수 있으므로, 매수 전 반드시 해당 지번의 최고점 해발표고를 확인해야 합니다.

3. '생태·자연도 1등급' 여부

환경 보전 가치가 높은 땅은 절대적으로 보호합니다.

• 핵심 내용: 생태·자연도 1등급 권역은 원칙적으로 개발이 불가합니다.

• 유의사항: 토지이용계획확인서에는 잘 나타나지 않는 경우가 많으므로, 국립생태원의 '에코뱅크' 등을 통해 별도로 생태등급을 조회해야 합니다. 나무가 지나치게 울창하거나 멸종위기종 서식지인 경우 개발이 불가능합니다.

4. 적용 제외 대상 (중요!)

조례 제18조 ①항 단서 조항에 따라, 다음 지역은 경사도와 높이 제한을 적용받지 않습니다.

• 대상: 주거지역, 상업지역, 공업지역, 지구단위계획 수립 지역, 자연취락지구

• 의미: 이미 계획적으로 개발이 확정된 땅은 산꼭대기에 있거나 경사가 급해도 도시계획에 따라 유연하게 개발할 수 있다는 뜻입니다.

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